一、起草背景
针对我县群众反映强烈的小区脏、乱、差，物业管理水平低的民生难题，县委适时把创新物业管理体制机制，改善市民居住环境作为城市功能品质提升，改善城区面貌的“小切口”进行专题研究。前期，课题组根据县委安排部署，通过发放调查问卷，多层次召开镇、社区、物业、业委会、居民代表座谈会，深入部分小区实地调研，摸清了我县小区物业现状、问题，并借鉴2019年县政协小区物业管理调研成果，提出了加强我县小区物业管理对策措施。
二、起草依据
根据《江西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等等有关规定，结合我县实际情况起草。
三、主要内容
（一）组织机构。
1、成立了社区、乡镇、县三级物业管理联席会议管理制度；
2、由县法院成立物业纠纷审判团队；
3、成立物业管理协会的自律组织。
（二）职责分工。
分别对住建局、城管局、公安局、法院、生态环境局、发改委、市场监督管理局、卫健委、司法局、乡镇（社区）、水电相关专业单位、物业服务企业等十三类单位依据职能厘清职责。
（三）管理措施。
1、提高物业管理项目的准入门槛。对前期物业实行招投标市场准入制度，开发商不得直接指定物业服务企业，并严把招投标资格预审关。
2、实施物业履约保证金管理模式。在招投标文书中，明确履约保证金条款，由业主委员会或交房前的开发商与物业企业签订管理协议，履约保证金应业主委员会、开发商之要求，由小区属地乡镇、管理处（管委会）实行专户存管，如有违约，则相应扣除保证金。
3、畅通住宅专项维修资金应急使用渠道。根据省住建厅《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（赣建房[2014]13号）和《南昌市住房保障和房产局关于印发<南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则（试行）>的通知》<洪房字[2015]12号）文件精神，影响房屋安全使用的六种应急情况，并在维修部位和条件内，经相关部门认定，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物物业服务合同职责范围内的问题总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。
4、建立诚信档案，实施奖励支持政策。对于被法院、市场监督等部门列入失信名单的物业企业和恶意欠缴物业费的业主进行限制，对星级物业项目实施奖励支持政策。
5、老旧小区建立长效管理机制。老旧小区长效管理机制主要有引进物业企业、聘请专业机构或专业人员、实施居民自治三种方式。城投物业公司（国有）作为全县小区中无物业公司管理时的应急公司，其收支差额部分由属地乡镇政府和县政府给予补足。
6、建立物业费的催缴机制。可通过向属地司法所报送、县法院起诉两种途径处理物业欠费问题。
7、精简业主委员会备案手续，备案材料精简至五项。
8、加大对物业企业的扶持力度。今年开始实行增值税“先征后等额补贴”政策，对物业小区内用电、用水按居民基准价格执行。
（四）考核奖惩。
对各责任单位的物业项目进行考核奖惩；对物业项目考核奖惩，县财政每年安排80万元资金用于对星级物业项目进行表彰和奖励。对得分60分以下的物业项目，责令限期整改，对整改不到位的企业纳入黑名单。
